お客さま本位の業務運営に関する方針の策定・公表等

当社は、より良い業務運営を実現するために、本方針に係る取り組み状況を年に1回以上確認し、ホームページ等に公表するとともに、本方針を年に1回以上見直します。

お客さまの最善の利益の追求

当社は、金融商品市場の公正性及びお客さまからの信頼を確保するとの観点から、コンプライアンスを経営の最重要課題の一つとして位置付け、金融商品取引法をはじめとした法令等を遵守し、信義をもって誠実・公正に業務運営に取り組むとともに、善良なる管理者としての注意をもって忠実に業務運営を行い、お客さまの最善の利益を図ります。

利益相反の適切な管理

当社は、お客さまと当社の利害関係人等（※）との間の取引において、利益相反行為によりお客さまの利益を損なうことのないように以下の取り組みを実施します。※当社は、三菱地所グループ各社のうち、三菱地所株式会社からの出資状況等、一定の基準を満たす当社関係法人等、及び当社が業務を受託した当事者をあらかじめ利害関係人等と定めています。

• 当社は、お客さまと利害関係人等との取引のうち一定の基準を超える取引を扱う場合、当社の意思決定に先立ち、コンプライアンス・リスク管理委員会による審議を行い、社外の法律顧問により法令等の観点から問題の無いことを確認し、利益相反の見地から慎重に当該取引の可否について検討します。
• 当社は、一定の基準以下の取引についてもお客さまと利害関係人等との取引を扱う場合、コンプライアンス部長の決裁を得るものとしています。
• 当社は、当社が業務を受託した当事者同士による売買を扱う場合、売主側と買主側で情報遮断措置（システム上のアクセス制限や物理上の遮断措置）を講じ、当該取引を適切に管理します。

手数料等の明確化

• 当社は、お客さまが負担する手数料その他の費用の詳細を当該手数料がどのようなサービスの対価に関するものかを含め、お客さまが理解できるように情報提供することに努めます。
• 当社は、関連する法令等に鑑み、取引対象の種類・属性や市場取引慣行等をもとに、お客さまごとに業務報酬額又は業務報酬額算定方法を設定します。また、当社が行う業務が二以上の業務に及ぶ場合は原則として、業務ごとに業務報酬額又は業務報酬額算定方法を設定します。

重要な情報の分かりやすい提供

• 当社は、金融商品市場の公正性及びお客さまからの信頼を確保する観点から、法令等を厳格に遵守し、迅速かつ正確な情報開示を行います。また、情報の透明性及び分かり易さに配慮し、健全かつ適切な業務運営・情報提供に努めます。
• 当社は、複数の金融商品・サービスをパッケージとした販売・推奨等を現在行っていません。
• 当社は、お客さまの取引経験や金融知識を考慮の上で、お客さまや商品特性に応じた情報提供を行います。

お客さまにふさわしいサービスの提供

• 当社は、お客さまの取引経験や金融知識を考慮の上で、お客さまに応じて金融商品・サービスの組成、販売・推奨等を行います。
• 当社は、特に複雑又はリスクの高い金融商品の販売・推奨等や金融取引被害を受けやすい属性グループに対して金融商品の販売・推奨等を行いません。
• 当社は、お客さまの取引経験や金融知識を考慮の上で、お客さまに対する金融取引に関する基本的な知識等の情報提供に努めます。
• 当社は、金融商品の販売に際して、社内外の組成関係者と連携し、適合性の原則に基づき、商品性や運用会社の運用体制等を確認すること等により、プロダクトガバナンスの実効性の確保に努めます。

従業員に対する適切な動機づけの枠組み等

当社は、コンプライアンスを経営の最重要課題の一つとして位置付け、法令等を遵守し健全かつ適切な業務運営を実践するために、以下のとおり、従業員に対する適切な動機づけの枠組みや適切なガバナンス体制の整備に取り組みます。

• 当社は、人事評価において、コンプライアンスを評価項目に含めて評価を行います。
• 当社は、コンプライアンスに係る研修の定期的な実施により役職員の意識の向上を図ります。
• 当社は、役職員の専門能力の向上のため、役職員に対して、各種資格（不動産証券化協会認定マスター、宅地建物取引士等）の取得・維持の支援のほか、幅広い知識習得のための社外研修等の支援を行います。

お客さま本位の業務運営に関する方針の策定・公表等

当社は、より良い業務運営を実現するために、本方針に係る取組状況をホームページ等に公表するとともに、本方針を年に1回以上見直しております。
なお、本方針及び取組状況については、当社のWebサイトに公開しております。

https://www.mecinvest.com/company/fiduciary.html

お客さまの最善の利益の追求

• 当社は、当社が運用する日本オープンエンド不動産投資法人(以下「JOE」といいます。)及び三菱地所物流リート投資法人(以下「MEL」といいます。)等において、コンプライアンスを経営の最重要課題の一つとして位置付け、中長期的な安定成長により、継続的な投資主価値の向上に努めております。
• 当社は、環境・社会・ガバナンス（ESG）の要素を可能な限り投資判断・運用プロセスへ組込んでいくことが、中長期的な投資主価値の最大化にあたり必要であると考え、サステナビリティに係る基本的な取組方針および目指すべき目標を定めております。当社の当該情報等については当社のWebサイトに公表しております。

https://www.mecinvest.com/sustainability/index.html

なお、MELの当該情報等についてもMELのWebサイトに公開しております。また、JOEの投資主様におかれましても、専用パスワードを用いて、JOEのWebサイトにアクセスし当該情報等を確認することができます。

MEL:

https://mel-reit.co.jp/ja/esg/sustainability/policy.html

JOE:https://joe-re.com/

• MELにおける資産運用報酬は「資産運用報酬Ⅰ（ＡＵＭ連動報酬）」「資産運用報酬Ⅱ（不動産利益連動報酬）」「資産運用報酬Ⅲ（投資主利益連動報酬）」から構成されておりますが、この内「資産運用報酬Ⅲ（投資主利益連動報酬）」につき、投資主価値の向上を目指し、投資主利益との連動性を高めることを目的として、J-REIT初となる「投資口パフォーマンス完全連動型報酬」（東証REIT指数との相対パフォーマンスに応じた資産運用報酬）を追加しております。MELの当該情報等についてはMELのWebサイトに公開しております。

https://mel-reit.co.jp/ja/esg/governance/corporate.html

• 当社は、グループ会社各社より不動産投資、不動産運用の経験・ノウハウを持つ優秀な人材や高度なIT人材を出向者として受け入れております。また各種法制度や不動産のバリュエーションにおいて高い専門性を有する弁護士・不動産鑑定士の出向も受け入れており、このような外部人材も十分に活用しながら、運用パフォーマンスの最大化を目指しております。当社の当該情報等については当社のWebサイトに公開しております。

https://www.mecinvest.com/sustainability/employee.html

利益相反の適切な管理

• 当社は、当社が運用する投資法人等において、利害関係人等取引を実施する際には、社内規程である「利害関係人等取引規程」に基づいて、公正・公平でない取引を未然に防止しております。
  なお、MELの当該情報等についてはMELのWebサイトに公開しております。また、JOEの投資主様におかれましては、専用パスワードを用いて、JOEのWebサイトにアクセスし当該情報等を確認することができます。

MEL:https://mel-reit.co.jp/ja/features/management.html

JOE:https://joe-re.com/

• 当社は、コンプライアンス・リスク管理委員会を設置し、利益相反のおそれのある取引やコンプライアンスに係る事項の審議を行っております。

手数料等の明確化

当社は、投資法人等より受け取る運用報酬を体系的に定めております。詳細の投資法人の報酬体系については有価証券報告書(MEL)若しくは商品内容説明書(JOE)にてご確認ください。
なお、MELの当該情報等についてはMELのWebサイトに公開しております。JOEの投資主様におかれましても、専用パスワードを用いて、JOEのWebサイトにアクセスし当該情報等を確認することができます。

MEL:https://mel-reit.co.jp/ja/ir/library.html

JOE:https://joe-re.com/

重要な情報の分かりやすい提供

• 当社は、MELの投資主様向けにIR活動を行っており、IR説明会の内容や説明資料についてはWebサイトに公開しております。なお、2025年4月にMELのWebサイトをリニューアルのうえ、投資主様向けコンテンツを充実させました。また、資産運用報告についての投資主様のご要望について以下の対応を行い、より分かりやすい形での情報提供に努めております。

• JOEの投資主様に向けても、JOEの決算期毎に決算報告と翌期の業績予想及びIR活動を行っております。
  なお、MELの当該情報等についてはWebサイトに公開しております。また、JOEの投資主様におかれましても、専用パスワードを用いて、JOEのWebサイトにアクセスし当該情報等を確認することができます。

MEL:

https://mel-reit.co.jp/ja/ir/index.html?cate=all&year
https://mel-reit.co.jp/ja/ir/library.html

JOE:

https://joe-re.com/

• 当社は、各投資法人のHPにて投資主様に向けたサステナビリティに関する情報開示を積極的に行っております。
  MELにおいてはESG特設サイトを開設しており、当該サイトよりサステナビリティレポートをダウンロードすることができます。また、JOEの投資主様におかれましても、専用パスワードを用いて、JOEのWebサイトにアクセスし当該情報等を確認することができます。

MEL:

https://mel-reit.co.jp/ja/esg/

JOE:

https://joe-re.com/

お客さまにふさわしいサービスの提供

• 当社は、投資法人等の資産運用にあたり投資主様のニーズ等を把握するよう努めるとともに、投資法人等の投資主様に向けて、投資法人等の投資主様にとって必要と考える情報を適宜提供しております。
• 当社は、金融商品の組成にあたり、商品特性に応じた顧客属性を特定しており、お客さまの投資目的、取引経験、金融知識に合致した商品について適時適切な情報提供を行い、ご提案しております。
• 当社は、金融商品・サービスの組成、販売・推奨等の状況について社内外で適時適切な情報連携を行い、お客さまの最善の利益に適った商品提供が行われているかを継続的に検証しております。

従業員に対する適切な動機づけの枠組み等

• 当社は、個人の能力・キャリア開発を促進するため、全従業員を対象に「目標管理制度（MBO）」を導入しており、当該評価においてコンプライアンスを評価項目に含めて評価を行っております。
• 当社は、役職員のコンプライアンス意識の向上のため、定期的にコンプライアンス・リスク管理研修を実施しております。

• 当社は、役職員の専門能力の向上のため、役職員に対して、各種資格（不動産証券化協会認定マスター、宅地建物取引士等）の取得・維持の支援のほか、幅広い知識習得のための社外研修等の支援を行っております。当社の当該情報等及び主な有資格者数については当社のWebサイトに公開しております。

https://www.mecinvest.com/sustainability/employee.html

• 当社は、役職員がMELの投資口を保有することで、MELの業績及び投資口価格の向上への意識を更に高め、継続的かつ中長期的な投資主価値の向上を図ることを目的として、役職員を対象とした投資口累積投資制度（MEL）を2021年3月に導入しております。

基本理念

当社は、三菱地所グループ・三菱系企業・金融機関等との緊密な関係を基盤に、安定的なキャッシュフローが見込める案件、あるいはマネジメント次第で資産価値向上の見込める案件等、お客さまである投資家の皆さまのニーズにあった高い潜在価値を持つ案件を発掘し、中長期的視点にたった投資評価を行い、適切な価格での取得を行うことを基本姿勢として、投資・運用機会の提供を行って参ります。

プロダクトガバナンスの体制整備

当社は、基本理念を踏まえ、適切な価格で不動産等を取得し、その金融商品を適切に運用するべく、組成から運用の各プロセスにおける品質管理を行うとともに、その実効性を確保する体制を整備いたします。

金融商品の組成時の対応

• 当社は、組成する金融商品がお客さまの真のニーズに合致していることについて、リスク・リターン・コストの合理性を総合的に勘案した商品設計を検討し、中長期的視点に立った投資評価を行っているかの視点で検証いたします。
• また、お客さまの最善の利益を実現するべく、金融商品ごとに適切な想定顧客を定め、販売に携わる金融業者との連携を戦略的に行います。

金融商品提供後の対応

• 当社は、組成した金融商品について、組成時のビジネスプランと実際の運用成績を継続して検証し、要因分析を定量的・定性的に行うとともに、柔軟にプランを見直すこと等を通じて、お客さまの最善の利益の確保を目指します。
• なお、当社は運用の外部委託を現在行っておりません。

お客さまに対する分かりやすい情報提供

当社は、お客さまがより良い金融商品を選択できるよう、当社の運用体制やプロダクトガバナンス体制等について、分かりやすい情報提供を行います。

基本理念

当社は、日本オープンエンド不動産投資法人(以下「JOE」といいます。)、三菱地所物流リート投資法人(以下「MEL」といいます。)、私募不動産ファンドの3つの商品ラインナップのもと、安定的なキャッシュフローが見込める案件、あるいはマネジメント次第で資産価値向上の見込める案件等、お客さまである投資家の皆さまのニーズにあった高い潜在価値を持つ案件を発掘し提供することで、お客さまの最善の利益の実現を図っております。

プロダクトガバナンスの体制整備

• 当社は、金融商品の組成から運用の各プロセスにおいて、当社所定の意思決定プロセスに従い、事業部門とは独立した管理部門を含め複層的に確認・検証しております。
• また、取締役会に加え、経営陣等をメンバーとする経営会議（一定の事項は社外の不動産鑑定士も出席します。）やコンプライアンス・リスク管理委員会（一定の事項は社外の法律顧問も出席します。）、運用状況報告会議といった複数の会議体を設置しており、組成から運用の各プロセスにおいて、案件毎に必要な会議体にて、組成・運用する金融商品がお客さまの真のニーズに合致しているか、お客さまの最善の利益に適った商品提供がなされているか等を検証しております。
• 当社は、金融商品の組成から運用の各プロセスにおける適切な品質管理を企図して、法令等に基づき各種社内ルールを策定しており、それらをPDCAサイクルに基づき適時適切に見直すことにより、プロダクトガバナンスの実効性の確保を図っております。2024年度は、不動産鑑定会社の選定方法等について一部見直しました。

金融商品の組成時の対応

• 当社は、お客さまの真のニーズを把握し、商品ごとに適切な想定顧客を定めるため、お客さまとの直接の対話や販売に携わる金融事業者との意見交換を行っております。
• 金融商品の組成にあたっては、経営陣等及び社外の専門家をメンバーとする経営会議にて、組成する金融商品がお客さまの真のニーズに合致していることについて、中長期的視点に立った投資評価を行っているかの視点で検証しております。
• 組成に際し利害関係人等との売買や業務委託等各種取引が発生する場合は、経営陣等及び社外の法律顧問をメンバーとするコンプライアンス・リスク管理委員会にて、お客さまの最善の利益に反する取引ではないかという観点から、取引条件や取引内容を含め、取引金額の合理性や妥当性を検証しております。

金融商品提供後の対応

• 当社は、組成・販売した金融商品の運用状況について、お客さまとの直接の対話や販売に携わる金融事業者との意見交換を行っております。
• また、運用状況（お客さまからの苦情や要望も含みます。）については、経営陣等をメンバーとする運用状況報告会議にて定期的に報告を行い、組成時のビジネスプランと実際の運用成績を継続して検証し、要因分析を定量的・定性的に行うとともに、柔軟にプランの見直しを行っております。また、投資環境分析会議他によりマーケット情報のアップデートと社内共有に努め、蓄積された知見やノウハウを将来のより良い商品の組成に活かしております。
• 運用中の商品についても、組成時と同様に、重要度の高い意思決定や利害関係人等との取引を行う際は、経営陣等及び社外の専門家をメンバーとする経営会議やコンプライアンス・リスク管理委員会にて検証を行い、お客さまの最善の利益の実現を図っております。

お客さまに対する分かりやすい情報提供

• 当社のWebサイトにて、投資哲学、商品ラインナップ及び運用実績等を公開しております。
• MELのWebサイト及び開示資料では、当社の運用体制やプロダクトガバナンス体制、MELの商品性や運用実績等を公開しております。
• JOEの投資主様におかれましては、専用パスワードを用いて、JOEのWebサイトにアクセスし、当社の運用体制やプロダクトガバナンス体制、JOEの商品性や業務実績等を確認することができます。

当社:

https://www.mecinvest.com/company/philosophy.html
https://www.mecinvest.com/fund/lineup.html

MEL:

https://mel-reit.co.jp/ja/esg/governance/corporate.html
https://mel-reit.co.jp/ja/ir/library.html

JOE:

https://joe-re.com/